עסקאות מקרקעין בישראל מחייבות בחלק מהמקרים תשלום נוסף של מס למדינה – תשלום מע"מ. בניגוד למס הנוסף כאשר אנו רוכשים חולצה בקניון או מוצרי אלקטרוניקה ברשת, בתחום הנדל"ן מדובר בחישוב מורכב בהרבה. לכן, חשוב להיוועץ בשירותיו של אדם מומחה היכול לסייע לכם בבדיקה, איזה מס תצטרכו לשלם ולייצג אתכם מול רשויות המס במידה ונקראתם לחקירה. מתי משלמים מע"מ בעסקה של מכירת נכס ואיך תמנעו מקנסות? על כך במאמר לפניכם.
עסקאות פרטיות בין שני אנשים
מצאתם את דירת החלומות שלכם. המוכר, אדם פרטי שחי בדירה עם משפחתו נוקב במחיר, ולאחר משא ומתן החלטתם על רכישת הדירה. אך, שמעתם מחבר שקנה דירה נוספת לעסק, שיתכן ואתם חייבים לשלם מע"מ על הרכישה.
האם אכן תחויבו בתשלום מס ערך מוסף? לא ולא.
עסקאות המבוצעות בין קונה פרטי לבין אדם פרטי או עמותה אינן מחויבות במס ערך מוסף. הסיבה לכך היא שמס זה נועד להסדיר את התשלום בין אדם שיש לו תיק במס הכנסה לבין המדינה. במקרה הזה מדובר בשני אנשים פרטיים. לעומת זאת, אם תחום ההתמחות של המוכר הוא מקרקעין. אם הוא רוכש ומוכר דירות לפרנסתו, לעסקה הזו אכן יתווסף מע"מ, ועל המוכר יהיה לדווח על העסקה בצורה מסודרת ולשלמו. בנוסף, אם הוא משתמש בנכס כדי למכור מוצרים אחרים (למשל חנות מכולת), אכן יתווסף לעסקה מע"מ ומוכר זה יצטרך לשלמו.
קבוצות רכישה
סיטואציה נוספת המגיעה פעמים רבות למשפט על ידי רשויות המס היא מקרה של אדם פרטי שרכש דירה למגורים במסגרת קבוצת רכישה. במקרה זה, מדובר בעסקה שמכונה "עסקת אקראי", והיא תחייב את המוכר לשלם מע"מ. אך מי המוכר במקרה זה? אם מדובר בקבוצה שהתארגנה בעצמה לכאורה לא קיים מוכר. בפועל, בדרך כלל קבוצות הרכישה תהיה מלווה על ידי יזם, שמבצע את תכנון הפרויקט והבנייה. יזם זה חייב לשלם מס על העסקה שבצע, משום שהוא עושה זאת למטרת רווח.
מתווך המוכר את דירתו הפרטית
קיימת סיטואציה נוספת המגיעה לטיפולו של עורך דין מע"מ לעיתים. האם מתווך המתגורר בנכס עם משפחתו לאורך מספר שנים, ומוכר את דירתו הפרטית צריך לשלם מע"מ? מקרה זה עשוי להיות נדון בבית המשפט משום שלמתווך יש גישה למאגר קונים שונה מאדם פרטי המוכר את דירתו. לעתים, הקונה אפילו לא ידע בזמן המכירה כי מדובר בדירה הפרטית של המתווך.
מפתיע לגלות, אך במקרה זה, אם יצהיר על כך מראש המתווך יכול למכור את דירתו הפרטית ללא מע"מ. חשוב לדעת, כי ניתן לעשות זאת אחת לכמה שנים, ולא להפוך אותה למודל ליצירת רווח קבוע. אפשרות זאת קיימת גם בפני בעלי עסקים המוכרים את הדירה הפרטית, שאינה משמשת לשום צורך של העסק (כולל אחסון סחורה). גם במקרה זה ניתן יהיה למכור את הנכס ללא מע"מ.
לסיכום, לפני שאתם מבצעים עסקת מכירה או קנייה של כל נכס, מומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום ולגלות אילו מיסים יתווספו לעסקה.
