משרד עו"ד אלעד רייך ושות'
עסקאות מקרקעין הינן עסקאות מורכבות וגדולות ולרוב דורשות ידע רב. תחום הנדל"ן כולל בתוכו נושאים רבים ומגוונים חוזים, מיסוי מקרקעין, תכנון ובניה, משכנתאות ועוד נשואים רבים. עסקת מקרקעין הנה אחת העסקאות הגדולות אותה עושה אדם במהלך חיו ולכן, מומלץ להיעזר ב – עורך דין מקרקעין מקצועית המתמחה בתחום לטובת השלמת עסקה בטוחה. עורך דין מקרקעין ממשרדנו, מלווה את עסקת המקרקעין מתחילתה ועד להוצאתה לפועל בשלב רישום הזכויות. מומלץ מאוד להתייעץ עם עו"ד מקרקעין כבר בתחילת הדרך על מנת לקבל את הייעוץ המתאים לעסקה הגדולה בחייכם.
פנו אלינו לקבלת יעוץ ראשוני:
שירותי המשרד - בתחום המקרקעין
רכישה ומכירה של דירת יד שניה
עסקה לרכישה או מכירה של דירה היא עסקה חשובה ומורכבת בעלת סיכון רב בעיקר לאור סכומי הכסף הגולים העוברים בין הקונה למוכר. בכל עסקה לקנייה או מכירת דירה מומלץ להתייעץ עם עורך דין, מקרקעין שביכולות ללוות את העסקה בפן המקצועי והמשפטי. לעסקת מקרקעין יש נגיעה למספר ענפי משפט ולכן, עורך דין, מקרקעין יבחן את העסקה ואת כדאיות ביצועה לאור הפן המקצועי והמשפטי. רוכשי דירה רבים סבורים כי עסקת רכישת דירה יד שניה היא עסקה פשוטה שאינה כוללת סיכון ומטעמי חסכון בעלויות בוחרים לבצע את העסקה ללא ליויו עו"ד מקרקעין. מומלץ לדעת כי בקלות יכולה להיגרם עוגמת נפש רבה כאשר בוחרים לעשות עסקה מורכבת כל כך המלווה בסכומי כסף גדולים, ללא ייעוץ משפטי. ולאחר החתימה והעברת הכספים אותם רוכשים עשויים לגלות כי נמכרה להם דירה מעוקלת, משועבדת או דירה שכלל אינה שייכת למוכר הנכס. המלצתי היא בכל עסקה מקרקעין לפנות לעורך דין מקרקעין, על מנת לקבל ייצוג משפטי לאורך כל שלבי העסקה.
רכישת דירה יש שניה מצריכה בדיקות רבות ומקיפות לנכס על מנת להפחית ככל וניתן את הסיכון בעת רכישת הדירה או מכירתה.
דוגמא לבדיקות המבוצעות בעת רכישה או מכירה של דירת יד שניה:
עו"ד מקרקעין אלעד רייך, מלווה את הלקוח לאורך כל שלבי העסקה, החל משלב המו"מ הראשוני ועד לרישום הנכס במרשם המקרקעין.
עסקת מקרקעין - רכישת דירה מקבלן
עסקת מקרקעין, לרכישת דירה מקבלן, היא עסקה גדולה ומורכבת ובבואנו לרכוש דירה מקבלן אנו נדרשים לבצע מספר בדיקות רב על מנת להבטיח כי בסיום הבנייה אנו נקבל דירה בהתאם להסכם המכר. דירות מקבלן, לרוב נמכרות על "הנייר" ולכן הסיכון ברכישת דירה מקבלן הוא סיכון משמעותי מאחר ובניגוד לדירת יד שניה לרוב נחזה בקרקע בלבד ואנו נידרש להפעיל את הדמיון על מנת לחזות את הדירה ואת הבניין שנקבל רק בעוד מספר שנים.
בדיקות נדרשות :
חשוב לדעת, כי כאשר נרכוש דירה מקבלן נקבל לרוב חוזה מכר אותו ניסח עו"ד מטעם הקבלן ורוב הסעיפים יהיו מוטים לטובת הקבלן לכן, חשוב לקבל ייעוץ משפטי כבר בשלבי המו"מ. שלב התחלתי זה הוא קריטי וחשוב וניתן לשנות במסגרת המו"מ סעיפים רבים אשר היו בשלב הראשוני לטובת הקבלן בלבד. חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין אשר ייצג את האינטרס שלכם, בכל הקשור למועדי המסירה, המפרט, ועוד. עורך דין מקרקעין יבצע בדיקות נוספות על מנת למזער את הסיכון כאשר נרכשת דירה מקבלן. משרד עו"ד אלעד רייך, ושות' מלווה את הלקוח רוכש הדירה בכל הליך הרכישה.
חוזה שכירות - דירת מגורים או עסק
בעלי דירות רבים מעוניינים לחסוך כסף והוצאות ועושים את חוזי השיכורות של דירתם בעצמם ולא נעזרים בעורך דין מקרקעין. בעלי דירות אלו מורדים הסכם שכירות פשוט וכוללני מהרשת. חוזים סטנדרטים אלו לא בהכרח ישקפו את רצונכם משפטית ומקצועית למול הדייר לו אתם מעיוניים להשכיר את דירתכם. מאחר ומדובר בחוזים פשוטים וסטנדרטים. נדרש לזכור לאורך הדרך כי מדובר לרוב בנכסים המוערכים במיליוני שקלים ומכאן, האחריות שלכם לעשות חוזה המשקף נאמנה את המצב המשפטי הנכון הכולל את הסעיפים הספציפיים אשר יגנו על זכויותיכם בבוא העת. עורך דין מקרקעין ממשרדנו יערוך הסכם צופה פני עתיד המגן ככל הניתן על זכויותיכם בנכס.
חוזה סטנדרטי אינו מקיף ואינו מקיים את רצונכם האמתי שכן, אינו מותאם ספציפית לנכס שלכם. מספיק סעיף רלוונטי אחד שלא הוכנס להסכם על מנת לפגוע בזכויותיכם למשל בפינוי דייר שאינו משלם דמי שכירות, גרימת נזק פיזי לדירה, נושא ביטוח שהינו חשוב מאוד, ביטוח צד ג' וביטוח רכוש עצמו של הדייר המתגורר בנכס.
עו"ד התחדשות עירונית
תמ"א 38/ פינוי בינוי/ התחדשות עירוניות,
תחום התחדשות העירונית בשנים האחרונות הנו מרכזי מאוד וכבר יצאו לפועל מאות פרויקטים ברחבי ישראל בנושא התחדשות עירונית. פרויקטים אלו מגדילים את היצע הדירות הדירות בישראל והוסדרו במסגרות חקיקה ובתוכניות מתאר ארציות. תכוניות התחדשות עירונית מנצלות את משאב הקרקע הנמצא בחסרון בצורה מיטבית. מבנים רבים סובלים מהזנחה והתיישנות לאור בלאי של עשרות שנים לרבות בנייה ישנה שאינה עונה על צורכי הדיירים ואינם כוללים ממ"ד או מרפסת שמש לרווחת הדיירים.
מסע ארוך בזמן וחוסר וודאות,
תחום התחדשות העירונית הנו מסע בזמן יזמים ובעלי דירות יוצאים למסע משותף להגשמת פרויקט ההתחדשות העירונית ומכאן חוסר הוודאות המלווה פרויקט מסוג זה. תחילת הדרך מלווה במו"מ המתנהל בין היזם לבין הדיירים ולאחר מכן הסכם ביניהם באשר לכל רכיבי ההתחדשות העירונית.
חוסר השוויון המובנה בין יזמי התחדשות עירונית למול הדיירים בפרויקט,
היזם הוא אדם שכבר עשה דבר מה בעולם הנדל"ן ומלווה בסוללת עורכי דין ההולכת אתו כברת דרך, ואילו דיירי הפרויקט חסרי ידע משפטי מקצועי ומכאן פערי הידע. עורך דין התחדשות עירונית במשרדנו יגשר על הפערים המובנים וייסע לגבש הסכם העונה על צורכי הדיירים בפרויקט ויעמוד על זכויותיהם.
שירותי משרד עו"ד אלעד רייך, ושות' במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית,
משרדנו מלווה עסקאות מקרקעין בהעברה ללא תמורה. ומאחר ומדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין בכל עסקה מסוג זה מומלץ להתייעץ עו"ד העברת דירה ללא תמורה ממשרדנו לקבלת ייעוץ מקצועי ומשפטי.
עורך דין מקרקעין – פירוק שיתוף במקרקעין
בעלי נכס החולקים נכס במשותף יורשים שירשו קרקע או נכס או בני זוג שהתגרשו. כאשר בעל נכס מקרקעין חש כי אינו מפיק רווח מהנכס או בשל סיבה אחרת כאשר אינו מרוצה מאופן השיתוף עם בעלי הנכס האחרים איתם הוא מחזיק את הנכס במשותף, עליו להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. בכל מצב הזכות להגיש תביעה לפירוק שיתוף היא זכות המעוגנת בחוק המקרקעין.
משרד עו"ד אלעד רייך, ושות' הינו משרד המתמחה בכל הקשור ללקויי בנייה לדירות, עסקים, רכוש משותף, בכל מקרה בו רכשתם דירה שיפצתם דירה והדירה מלווה בליקויים מומלץ, להתייעץ עם משרדי ולבחון את האסטרטגיה הנכונה לטיפול בתיק. ישנם מקרים שגם מכתב דרישה יכול לעשות את העבודה ולגרום לקבלן להשלים את העבודה.
עסקת קומבינציה או עסקת חליפין עוסקת ברעיון מסחרי בו בעל הקרקע בעל הזכויות במקרקעין מוכר את מלוא הבעלות או בעלות חלקית על הקרקע בתמורה לבעלות עתידית על חלקים במבנה אשר ייבנה בעתיד על הקרקע שלו.
מה היתרון לבעל הקרקע בעסקת קומבינציה?
בעלי מגרשים/קרקעות ובעלי זכויות במקרקעין פונים ליזמים מאחר ואינם מעוניינים לשאת בעליות הבנייה ובנוסף אין להם ניסיון או התמקצעות בענף הבנייה ולכן, הם מעדיפים לקבל תמורת הקרקע אחוזי בנייה מהבניין שייבנה על הקרקע שלהם.
מה היתרון ליזם קבלן/ בעסקת קומבינציה?
מאחר והקרקעות בישראל ובעיקר באזור המרכז יקרות מאוד ומבוקשות. כמו כן, יש מעט מאוד קרקעות בבעלות פרטית. באמצעות עסקת קומבינציה אותו יזם נמנע מלשלם סכום גדול עבור הקרקע דבר המגדיל עבורו את הוצאות המימון ובכך, היזם יחסוך ממון רב ובנוסף בהיבט המיסוי היזם/ קבלן יחויב רק על השטח הספציפי שהועבר לידו.
רכיב הסיכון בעסקת קומבינציה עבור בעל המקרקעין?
בעסקת קומבינציה היזם/קבלן מקבל את המקרקעין לידו בנקודת זמן נוכחית אך בעלי המקרקעין יקבל את התמורה עבור הקרקע רק לאחר סיום הבנייה זמן ממושך לאחר קבלת הקרקע. נוצר מצב של חוסר וודאות עבור בעל הקרקע כאשר בעת הנוכחית אינו יודע כיצד יתמחר השוק את הדירות שיקבל בעתיד, האם מצב שוק הדיור יאפשר בכלל למכור את הדירות ביחס נכון, לעלות הקרקע, האם יהיו קשיים והקבלן/יזם יסיים לבנות את הדירות. כל אלו הם סיכונים אותם צריך לקחת בעל הזכויות במקרקעין ולתמחר ביחס לתמורה אותם יקבל מהיזם/קבלן.
עורך דין מקרקעין אלעד רייך ושות'
בכל מקרה בו הנכם מעוניינים לעשות הסכם שכירות מומלץ להתייעץ עם עו"ד חוזה שכירות במשרדנו על מנת לקבל ייעוץ מתאים. חיפוש באינטרנט אחר חוזה כזה לא יעניק לכם בטחון באשר לזכויות שלכם בנכס היקר לליבכם ובהמשך עשוי להוביל לעוגמת נפש רבה כאשר תתעורר מחלוקת למול הדייר ולא יהיה סעיף מתאים אשר יגבה אתכם בדיוק למקרה הספציפי בו נסובה המחלקות. עו"ד חוזה דירה ממשרדנו הבקיא בצד המקצועי והמשפטי יקנה לכם בטחון כי הנכס המושכר מוגן ככל הניתן ויבטיח את זכויותיכם.
