רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן - למה צריך עורך דין?

מאת: עו"ד אלעד רייך

בדר"כ במצב זה אנו מפעילים את הדמיון ונעזרים בעזרים גרפיים אותם הקבלן/ יזם מוסר לנו במשרד המכירות על מנת לבחון את העסקה דבר היוצר סיכון רב וחוסר ודאות עבורכם הרוכשים באשר להשלמת העסקה במהלך השנים. מיום הרכישה ועד לקבלת המפתח. חשוב מאוד לראות מספר פרויקטים באזור בו בחרתם לרכוש את הדירה ולבדוק, את היתרונות והחסרונות בכל פרויקט מגורים.

לכל פרויקט מגורים יש את מפרט המכר המאפיין אותו לרבות תנאי המימון. יש לבדוק בצורה שכולה, האם הדירה המוצעת עונה על הצרכים ולבחון, האם הנכס צופה פני עתיד מבחינת גודלו, סביבת המגורים, מוסדות ציבור, מוסדות חינוך ועוד. במסגרת עסקת רכישה דירה מקבלן קיימים סיכונים רבים מאחר ועסקה זו מורכבת ומסובכת שכן, הסוגיות המשפטיות הם רבות לאור העבודה כי לרוב אנו קונים את הדירה כאשר מדובר בקרקע בלבד. מניסיוני, השלב הטוב ביותר לשפר את תנאי ההסכם הוא במסגרת המו"מ ועוד בטרם רכישת הדירה במסגרת מו"מ זה מומלץ לשפר את תנאי מפרט הדירה וכן, את תנאי תשלום. עו"ד מומחה לרכישת דירה מקבלן ממשרדנו יבחן עבורכם את העסקה וילווה אתכם הרוכשים משלב איתור הדירה ועד להשלמתה לשביעות רצונכם.

לפני רכישת דירה מומלץ לבצע בדיקות מקדימות בעזרת עורך דין מקרקעין, ולבחון את עסקת הרכישה ביסודיות. להלן מספר בדיקות מומלצות בטרם תרכשו דירה מקבלן :

היזם/קבלן הוא האחראי על תכנון הדירה, היתרי הבניה, הליווי הבנקאי, השיווק, ולבסוף מולו אתם סוגרים את הסכם רכישת הנכס. בכל מקרה של רכישת דירה מקבלן מומלץ לבדוק את יכולותיו הפיננסית של היזם או הקבלן, את המוניטין שלו, לוחות זמנים בהם בנה דירות בעבר. המלצתי לרוכשי דירות היא לבדוק באופן עצמאי פרויקטים אחרים בהם היזם בנה וכן, לדבר עם רוכשים שרנו בעבר דירה אצל אותו היזם. במסגרת הבדיקה מומלץ לשאול את רוכשי הדירות, האם זה עמד בלוחות הזמנים המוגדרים בהסכם הרכישה ? האם נמצאו ליקויי בנייה ? האם פעל לסדר ליקויים כאשר אלו נמצאו ? אינפורמציה זו תועיל לכם הרוכשים בזמן בחירת הקבלן/ יזם הרלוונטי עבורכם. שוק הדירות החדשות מקבלן הנו תחרותי ולכן, אין צורך להתפשר על איכות היזם/ קבלן ומומלץ לשאוף לקבל את הטוב ביותר עבורכם רוכשי דירה חדשה מקבלן.
מפרט טכני – הקבלן/יזם חייב לצרף לחוזה מפרט טכני בהתאם לחוק המכר המתאר את החומרים, האביזרים, רמת הגימור והמידות של הנכס וכן תשריט של הדירה, החדרים והמרחב הציבורי. נדרש לדעת כי תוספות שאינם סטנדרטיות קרוב לוודאי ישפיעו על רמת דמי הניהול אותם תשלמו בבוא העת. אין דומה דירה שבשטחה בריכה לרווחת הדיירים וחדר כושר לפרויקט שאין בו מפרט מסוג זה. מומלץ, לוודא כמה שקעי חשמל מקבלים, מה איכות הקרמיקה אותה מקבלים במסגרת הרכישה, מפרט המטבח- גודלו כמות הארונות, כמות המגירות, איזה שיש ניתן ומה גודלו ואיכותו, גודל הריצוף, מקלחונים, מחסן, ועוד.
מחירון שינויים– יש לקבל מהקבלן/יזם מחירון שינויים מאחר וכל שינוי מהפרט הסטנדרטי כרוך בעלויות ולכן למחירון זה יש חשיבות כאשר הנכם מעוניינים לבצע שינויים בדירה כך, תהיה לכם הרוכשים האפשרות להעריך בתחילה האם לבצע שינוי בדירה מעבר למפרט אותו מספק היזם או הקבלן.
מועד מסירת הדירה: יש לוודא כי נרשם בהסכם המועד האחרון והסופי לרישום הבעלות בדירה על שם הקונה במרשם המתאים (מנהל מקרקעי ישראל/לשכת רישום המקרקעין).
היתר בניה ליזם/קבלן כחוק- יזם/ קבלן מחויב בהיתר בניה היתר זה הוא רישיון לבניה שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה או על ידי רשות הרישוי. דרשו כי הקבלן יציג לעיונכם את היתר הבנייה. יש לוודא, שההיתר מתייחס לנכס שבו נמצאת הדירה שבכוונתכם לרכוש.
בדקו את סביבת המגורים- יש לוודא כי אין מפגעים סביבתיים מטרידים כגון בתי ספר הנמצאים בסמוך לנכס העלולים לגרום לרעש, מבני תעשיה, תחנת רכבת, תחנת אוטובוס, מגדל מגורים גבוה ועוד. מומלץ, לוודא מה מתוכנן להיבנות בעתיד בסביבת המגורים על מנת, שלא תופתעו בעתיד כאשר יקום מבנה ציבור הפוגע באיכות חייכם. לסביבת המגורים יש חשיבות מוגברת כאשר תרצו למכור את הדירה. המלצתי, היא לבקר באזור המגורים בחלקי היום השונים ולבצע בדיקה סביבתית. ובנוסף לוודא בכל מקור תכנוני לרבות הרשות העירונית וועדה המקומית כי איכות החיים תישמר בעתיד כאשר לא יקום בסביבת המגורים מפגע סביבתי. כמובן, שאין הבטחה כי לא יקום מבנה כזה בעתיד ומומלץ לבצע כל בדיקה על מנת למזער את הסיכון.
מי הם בעלי הקרקע בה ניבנת דירת המגורים – יש לבדוק מי בעלי הקרקע החוקי עליו נבנה פרויקט המגורים לרבות בדיקה כי אין עיקולים על הקרקע, או שעבודים ו/או זכויות לצדד ג' אחרים. מומלץ לוודא מה מקור הזכויות בקרקע. מומלץ, לוודא כי חברת הבניה/יזם היא בעלת הקרקע בטאבו או בחכירה מהוונת ממנהל מקרקעי ישראל, או חכירה לטווח ארוך.
מחיר הדירה- יש לבדוק כי מחיר הדירה כולל מע"מ לרבות ההצמדות שסוכמו ( חניה/ מחסן/ כל שטח נוסף) והינו סופי ולאחר הוצאות פיתוח –מדובר בהוצאות סביבת פרויקט המגורים ולכן נדרש לוודא כי מחיר הדירה הסופי כולל הוצאות פיתוח אלו.
שינויים בדירה –יש לוודא כי ככל והוסכמו כי שינויים הנם ללא תוספת תשלום יש לבדוק כי פרט זה מעוגן בהסכם. יש להגדיר בצורה ברורה בהסכם הרכישה מהם עלויות השינויים. יש לכתוב בהסכם בצורה ברורה כי לא כל שינוי מחייב דחייה במועד מסירת הדירה מעבר למוסכם בהסכם הרכישה.
הסדרת פיצוי במקרה של איחור במסירת הדירה– יש לוודא כי ההסכם מגבה את הקונה במידה והקבלן יאחר במסירת הדירה, לרבות פיצוי אותו ישלם הקבלן לקונה. יש להגדיר תאריכי יעד בקשר למסירת הדירה שחריגה מהם תלווה בתשלום שכירות חודשית מצד הקבלן/יזם.
במסגרת תיקון 5 א, על הקבלן לשלם לקונה דמי שכירות בגין איחור במסירת החזקה (המוכר לא העביר את השימוש בדירה לידי הקונה) בדירה העולה על שישים ימים. יודגש, כי ימים אלו נספרים מהיום בו הוגדר תאריך המסירה בחוזה המכר. הפיצויים הנם ללא הוכחות נזק. הפיצויים מוגדרים לפי סכום הפיצויים שהוסכם בחוזה המכר בשל אי מסירת הדירה במועד או לפי הקבוע בחוק, לפי הגבוה מבניהם: סכום השווה לדמי השכירות של דירה דומה בגודל ובמיקום כשהם מוכפלים ב-1.5 עבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים. ב. סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודל ובמיקום כשהם מוכפלים ב-1.25 עבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך. רכוש משותף- יש לבדוק האם יש חברת ניהול לבניין והאם קיים הסכם המגדיר את חברת הניהול. לרבות מהו גובה התשלום החודשי הקבוע בהסכם לחברת הניהול
החרגת זכויות הבנק המלווה – ככל והקבלן/ יזם התקשר עם בנק מלווה נדרש לקבל מכתב החרגה מותנה במועד חתימת ההסכם המאשר כי השעבוד על הקרקע לטובת הבנק המלווה לא יחול על הדירה אותה רכשתם, ככל וכל התשלומים ישולמו על ידכם.
הדירה- יש לוודא כי הדירה רשומה בהסכם בצורה ברורה ותואמת להסכמות למול הקבלן/יזם. בנוסף מומלץ, כי הדירה כוללת הצמדות חניות/ מחסנים/ שטחים נוספים. כמו כן, שטח הדירה צריך להיות מוגדר וברור ובהתאם להסכמות ולמפרט המכר.

עורך דין רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן או עסקת מקרקעין לרכישה דירה היא עסקה גדולה ומורכבת שלרוב נעשה פעמים בודדות במהלך ימי חיינו. עסקה זו נמשכת זמן רב שכן, במרבית המקרים קונים את הדירה על "הנייר" כאשר לא נראה דבר על הקרקע המיועדת לבניה ועד מועד קבלת המפתח עובר זמן רב.
בדר"כ במצב זה אנו מפעילים את הדמיון ונעזרים בעזרים גרפיים אותם הקבלן/ יזם מוסר לנו במשרד המכירות על מנת לבחון את העסקה דבר היוצר סיכון רב וחוסר ודאות עבורכם הרוכשים באשר להשלמת העסקה במהלך השנים. מיום הרכישה ועד לקבלת המפתח.

חשוב מאוד לראות מספר פרויקטים באזור בו בחרתם לרכוש את הדירה ולבדוק, את היתרונות והחסרונות בכל פרויקט מגורים. לכל פרויקט מגורים יש את מפרט המכר המאפיין אותו לרבות תנאי המימון. יש לבדוק בצורה שכולה, האם הדירה המוצעת עונה על הצרכים ולבחון, האם הנכס צופה פני עתיד מבחינת גודלו, סביבת המגורים, מוסדות ציבור, מוסדות חינוך ועוד.

במסגרת עסקת רכישת דירה מקבלן קיימים סיכונים רבים מאחר ועסקה זו מורכבת ומסובכת שכן, הסוגיות המשפטיות הם רבות לאור העבודה כי לרוב אנו קונים את הדירה כאשר מדובר בקרקע בלבד. מניסיוני, השלב הטוב ביותר לשפר את תנאי ההסכם הוא במסגרת המו"מ ועוד בטרם רכישת הדירה במסגרת מו"מ זה מומלץ לשפר את תנאי מפרט הדירה וכן, את תנאי תשלום. עו"ד מומחה ברכישת דירה מקבלן ממשרדנו יבחן עבורכם את העסקה וילווה אתכם הרוכשים משלב איתור הדירה ועד להשלמתה לשביעות רצונכם.

פנו אלינו לקבלת יעוץ ראשוני:

03-5180099